Жилищный фонд Приморского района: типы домов, основные характеристики, ценовая ситуация.

/ 29 мая 2013 0 комментариев

Доклад Дьяконова И.В., менеджера отдела продаж на выставке — семинаре "Жилищный проект" 25.05.2013г.

Приморский район один из наиболее молодых и самых больших районов города, что во многом определяет спрос на квартиры в нем.

 Площадь района составляет 109,87 км². Численность жителей района, по данным переписи 2010 года, составляет 507 238 человек, по этому показателю район занимает первое место в Петербурге. Фактически, по данным официального портала администрации района, в Приморском районе проживает около 540 тысяч человек. Приморский район, пожалуй, один из самых динамично развивающихся в городе. Он активно застраивается современными жилыми домами. Торговые комплексы и офисные центры растут здесь, как грибы после дождя. Причем инвесторам интересны не только уже сформировавшиеся, но и окраинные территории района.

ПЛЮСЫ покупки жилья в Приморском районе.

Неплохо развита социальная инфраструктура района. Всего на его территории расположено свыше 130 школ и детских садов, множество медицинских учреждений.

В городском рейтинге по количеству желающих купить квартиру Приморский район  занимает третье место. Спрос на квартиры в Приморском районе  есть постоянно, хотя ажиотажным его не назовешь.

Район в целом обеспечен водой, водоотведением, электроснабжением.

Для тех, кто находится в поиске квартиры (Санкт-Петербург ) Приморский район весьма привлекателен уже потому, что экологическая обстановка в районе считается одной из самых благоприятных для проживания.

http://brokerspb.com/catalog_flats_page3.html?alias=catalog_flats&page=2&alias=catalog_flats

Доля зеленых насаждений в общей площади района составляет 23,9%. В плане загрязнения воздуха весь Приморский район достаточно благополучен, – роза ветров приносит сюда чистые воздушные массы с Курортного района. Выбросы в атмосферу незначительны и составляют менее 5-ти тысяч тонн в год.

МИНУСЫ проживания в Приморском районе

Один из серьезных недостатков Приморского района – проблема транспортной доступности. На его территории действуют четыре станции метрополитена – «Старая Деревня», «Черная речка», «Пионерская»,  «Комендантский проспект». Однако все они в южной и центральной частях района. В северную же его часть можно попасть лишь с помощью наземного транспорта.

Владельцам личных автомобилей повезло еще меньше: неудобства на переездах через железнодорожные пути, а интенсивное движение грузового и легкового автотранспорта по Приморскому проспекту в часы пик является причиной длительных пробок у Ушаковского моста. Кардинальным решением станет восьмиполосный  Западный скоростной диаметр.

Приморский район был образован в 1963 году, тогда в него вошли все его современные части, кроме Лахты, Ольгино, Лисьего Носа, Каменки. Территории этих поселков были включены в состав района в 1977–1980 годах. Столь разноплановое окружение, а также различия в структуре и сроках застройки района, не позволяют рассматривать район как гомогенную среду, которая на всей своей территории равноценна с точки зрения инвестиционной привлекательности. По составу и качеству жилищного фонда район можно разделить на несколько зон.

«ЧЕРНАЯ РЕЧКА»

Территория у Черной речки — самая старая часть Приморского района. Ее благоустройство и комплексная застройка начались в 50-е годы прошлого века. Жилье возводилось достаточно плотно, поэтому сейчас найти здесь участок под строительство очень сложно. Основное достоинство района — неплохое качество жилых домов, расположенных здесь. В начале улиц Торжковской и Савушкина, а также на набережной Черной речки и по Приморскому проспекту расположено немало сталинок. Не так давно сталинки у Черной речки были на втором месте по популярности после домов сталинской постройки на Московском проспекте. Самые элитные улицы: Сестрорецкая, Школьная, Карельский переулок, Савушкина. Найти продаваемую квартиру здесь — очень непросто. Высокая цена как всегда результат двух обстоятельств: недостаточного количества предлагаемых квартир и высокого спроса. Микрорайоны вдоль Ланского шоссе (Торжковская, Новосибирскя, Омская, Матроса Железняка) — смесь блочных домов-хрущёвок и десятка кирпичных "хрущево-брежневок", девятиэтажных блочных домов и десятка кирпичных точек постройки 70-годов. Из плюсов (не для самых ближайших домов) -наличие Торжковского рынка на одноименной улице. Между Серебряковым и Шишмаревским переулками располагается много двух- и трехэтажных «немецких» коттеджей. От улиц Школьной, Савушкина начинаются кирпичные хрущевки.

В районе Черной речки представлен и старый фонд. Один из таких участков – между улицами Старобельской и Торжковской: полтра десятка жилых домов постройки начала ХХ века. Но их настолько мало, что в масштабах района старый фонд практически не играет никакой роли.

Минусы территории «Черная речка» – интенсивное движение и сильная загазованность вблизи станции метро "Черная речка" и на улице Савушкина. Плюсы – просторные зеленые дворы и отличная транспортная доступность.

Озеро Долгое

Район Озера Долгого менее предпочтительнее для проживания, чем район Черной речки. Как следствие, продажа недвижимости ведется с ориентацией на экономическое жилье.

Микрорайон озера Долгое ограничен проспектом Испытателей,  Комендантской площадью, улицами Ильюшина, Планерной,  Долгоозерной, Ольховой, Маршала Новикова, Парашютной и проспектом Сизова.  В 1980-х — начале 1990-х годов это была зона массовой застройки, а сейчас тут усиленно развивается социальная инфраструктура. Здесь нет «минимального» жилья: с самого начала строили дома лучших серий (дома улучшенной планировки конца 1980-х – начала 1990-х годов, присутствует "панель" улучшенной 137-й серии).  Однородный фонд хорошего для массового жилья качества определил статус района как комфортного. Серии  600.11.96, 600.11.у, 504Д, 606М: большие кухни, кладовки, даже увеличенные ванные комнаты. Невыгодно отличается район многолетней  строительной площадкой со всеми вытекающими последствиями: "канавно-кучным" рельефом, низкой озелененностью. Инфраструктура за последние год-два стала терпимой (школы, магазины, поликлиники, службы быта), но еще далека от густоты старых "спальных" районов.  

Территория озера Долгое и Комендантского проспекта в этом отношении выгодно отличается от всех прочих, в том числе от остальной части Приморского района.

Застраиваться он начал относительно недавно. Здесь располагаются современные панельные и кирпичные дома. Наиболее востребованная часть Озера Долгого — район Комендантского проспекта.

Район озера Долгое превращается в одну из самых комфортных жилых зон.

К минусам территории можно отнести – слабую инфраструктуру и сильную зависимость от транспорта.

Бывший Комендантский аэродром (БКА)

Условные границы: Коломяжский проспект, Черная речка, проспект Сизова  и  Парашютная улица. Массовая застройка территории развернулась в начале 1970-х годов. Как следствие, застраивался малоинтересными "кораблями", домами 504 и 600,11 серии, а затем понемногу уплотнялся 606 серией, точечными кирпичными домами, старыми 137 сериями.  Позже район начал уплотняться кирпичными "точками" и домами улучшенных серий конца 1980-х, а затем и современными блочными 9-14 этажными зданиями. Строительство на территории бывшего Комендантского аэродрома ведется и сегодня, но его совсем немного по сравнению с другими зонами Приморского района. Реализация квартир в микрорайоне  идет достаточно успешно. Причины этого в том, что дома в  находятся на расстоянии 20 минут пешком до станции метро "Пионерская".

Кроме того, этот микрорайон наиболее благоустроен и озеленен.

Серьезный плюс микрорайона — "зеленые легкие" — Удельный парк, большой, достаточно ухоженный.

Кварталы БКА  очень востребованы покупателями жилья, что привлекает сюда большое количество инвесторов.

Быстро ведется уплотнительная застройка. Возводятся торговые комплексы, развлекательные центры. Наиболее активно этот процесс идет у станции метро «Пионерская»

Северо-Приморская часть (СПЧ)

Северо-Приморская часть начала активно застраиваться только в 1990-х годах. Когда-то здесь было болото, которое частично засыпали. Изначально район был отдаленным и не пользовался спросом у населения. Открытие станции «Старая Деревня» и строительство парка «300-летия  Санкт- Петербурга» меняют общую ситуацию. Район застроен в основном панельными домами улучшенных серий, есть много точечных кирпичных многоэтажек.

Сейчас территория активно застраивается современным жильем и торговыми комплексами. Удобное расположение на выезде из города, достаточно быстрое сообщение с центром города — все это повышает инвестиционную привлекательность Северо-Приморской части.

Северо-Приморская часть считается довольно престижным местом.

http://brokerspb.com/catalog_flats_page3.html?alias=catalog_flats&page=2&alias=catalog_flats

Из домов, построенных вдоль Приморского проспекта, открываются виды на Финский залив, Васильевский и Елагин острова.

Транспортные проблемы территории должны решиться с вводом в действие Западного скоростного диаметра, который пройдет вдоль западной части Васильевского острова.

Каменка

    Каменка – самый удаленный участок Приморского района, расположенный на северо-западе района. Жилищный фонд микрорайона представлен достаточно неплохими домами 611-й серии, 137-й, 504-й, панельными и кирпично-монолитными, есть новостройки, развивается коттеджное строительство.

Каменка представлена высотными жилыми домами улучшенной планировки и малоэтажным строительством (таун-хаузы, коттеджи).

Малоэтажное строительство динамично развивается (квартал 4286). Стимулом для развития этого направления стало близость к экологически чистому месту – «Юнтоловскому заказнику».

Неподалеку находится Юнтоловская лесная дача, и это обеспечивает хорошую экологическую обстановку окружающего пространства. Среди недостатков –удаленность от метро.

В этом районе уровень цен на типовые квартиры один из самых низких в городе.

Коломяги

Коломяги – здесь можно встретить все типы строительных конструкций: от деревянных избушек начала века – до современных элитных коттеджей. Район начал застраиваться в 1980-е годы. Частный сектор вытеснялся к линии железной дороги. Жилищный фонд – в основном блочные дома улучшенных серий. Наряду с современными 12-16 этажками строятся таун-хаузы и коттеджи. В микрорайоне не много зелени, вся зеленая зона – скверы, Удельный и Новоорловский парки.

Минусы: довольно слабая социально-бытовая инфраструктура, территория является большой строительной площадкой.

Коломяги — зона контрастов. Изначально это была деревня, которая существовала практически в первозданном виде вплоть до конца XX века. Сейчас территория поделена на участки многоэтажной и малоэтажной застройки, которые причудливо переплелись. Здесь есть несколько кварталов таун-хаусов, стоимость квадратного метра в которых сопоставима с элитными квартирами в центральных районах города. Неподалеку от квартала класса «премиум» возвышаются 25-этажные панельные высотки, построенные в конце 1990-х годов.

 Коломяги — самый молодой новый микрорайон города. Он стал застраиваться только в 90-х годах. Ранее на его месте находился частный сектор с деревянными домами и огородами. Частный сектор частично снесли, а частично он остался прижатым к линии железной дороги на Выборг. Улиц в современных Коломягах мало: Вербная, Земской переулок, улица Щербакова, Репищева. Район компактен, хорошо смотрится, когда подъезжаешь к Санкт-Петербургу со стороны Карельского перешейка: современные 12-16 этажные дома среди небольших деревянных домиков. Сам микрорайон озеленен очень мало. Дома в основном блочные: 137 серия, 600.11.96, 600.11-у — многоподъездные, кирпичных домов мало. Ближайшие станции метро "Удельная" или "Озерки" (уже Выборгский район). До метро можно добраться и пешком минут за 15. В недалеком будущем, по мере благоустройства престижность микрорайона серьезно возрастет. Да и сейчас спрос достаточно активен. В основном это из-за высокой концентрации домов с кухнями 10-15 квадратных метров.

Лахта

Микрорайон Лахта построен на намывной территории и занимает небольшую площадь между Приморским шоссе и Финским заливом.

 Район очень компактен. Улиц мало: Приморский проспект, улица Савушкина, Школьная, Туристская, Беговая , Яхтенная, Оптиков. Район совершенно новый — начало застройки 80-е годы. Нет "кораблей", нет "хрущевок". Есть 137 серия, 600.11.96, 606 М, 600.11-у. Довольно много "точечных" кирпичных домов и кирпичных "вставок". Дома, расположенные на Приморском проспекте, имеют хороший вид: на Финский залив, Васильевский Остров, устье Средней и Большой Невки, Крестовский и Елагин Острова, Устье Невы. Большим недостатком района является его  чрезвычайно низкая "залесенность" (дворы и улицы очень голые) и неважное обеспечение торговыми площадями.  Много еще свободных пятен. Кое-где стоят строительные краны. Гаражей внутри микрорайона нет. Ближайшая станция метро "Старая деревня" — минут 10 на автобусе. Плюс — близость к Карельскому перешейку, Сестрорецку, Солнечному, Зеленогорску. И действительно, ведь весь Санкт-Петербург позади. Спрос на жилье в районе  Лахта  довольно умеренный, но прогнозируется интерес к нему  в связи со строительством  газпромовского проекта «Лахта Центр» (9 км от центра города).

«Лахта центр» сформирует новые стандарты качества жизни
для периферийного района  Лахты: современные экологичные офисы, комфортные общественные пространства, обширные зеленые зоны, транспортная и пешеходная доступность, развитая социальная инфраструктура. Инвестором и инициатором проекта является группа компаний «Газпром».

Задача проекта — создать на окраине Петербурга деловой центр, который станет точкой притяжения бизнес-активности, освободив исторический Петербург от несвойственных ему функций делового центра и сопутствующей транспортной нагрузки.

Тенденции рынка недвижимости в Приморском районе:

1. Жилой фонд Приморского района представлен всеми категориями домов;  в  чрезвычайно небольшой степени домами старого фонда, в основном современной застройки от 60-х годов до активно строящихся новых домов.

2. Квартиры в "сталинских " домах района — одни из самых дорогих в городе; спрос выше предложений;  дефицит продаваемых квартир.

3. В районе станции метро "Черная речка" активно и быстро реализуются квартиры во всех категориях домов.

4. В новых микрорайонах Приморского района недостаточная сеть инфраструктуры: дороги, магазины, сфера быта, школы, поликлиники и т.д, отсутствие станций метро внутри микрорайонов

Ввод в строй новых станций метро,  благоустройство микрорайонов, строительство «Лахта Центра» и его инфраструктуры   приведут к серьезному росту спроса на жилье в Приморском районе.

Вверх